Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию чаще всего является единственно возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье – более низкие.
    Однако практика вложения гражданами средств в строительство жилых домов за последние годы показала, что это очень рискованное для них предприятие.
    Даже принятие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ” не улучшило положение граждан.
    К сожалению, Застройщики часто нарушают договорные обязательства. Несвоевременно сдают дома в эксплуатацию (с просрочкой в среднем от года и более) либо вовсе не завершают строительство домов, но и после ввода дома в эксплуатацию, и даже заселения «дольщиков» в свои квартиры, проблемы не заканчиваются, просто возникают другие – оформление жилья в собственность.
    В настоящее время проблема оформления права собственности на квартиры в новостройках в Москве и Московской области в основном возникает в связи с тем, что Застройщик не исполняет свои инвестиционные обязательства и между участниками инвестиционного контракта не подписан Акт реализации инвестиционного контракта, либо документы застройщиком не сданы в регистрационную службу, а в регистрационной службе не открыт адрес на объект.
    Данные нарушения договорных обязательств со стороны Застройщика чреваты для дольщиков возникновением проблемы с оформлением права собственности на приобретенные квартиры в общем (внесудебном) порядке. Это может длиться неопределенное количество времени. Следовательно, дольщики не могут воспользоваться в полном объеме правами собственников, предусмотренными действующим законодательством РФ. Более того, до момента оформления своего права собственности у дольщиков сохраняется высокая степень рисков, связанных с возможной утратой приобретенной квартиры в результате недобросовестных действий участников инвестиционного процесса либо банкротства одного из звеньев, участвовавших в строительстве дома.
    Для кого то, конечно же, это не проблема, если есть возможность подождать оформления прав на собственность, которое зачастую может затянуться на годы (и два и три года обычная практика для оформления новостройки).
    Но как быть тем, у кого нет возможности ждать столько времени?
    Ведь от оформления права собственности зависит возможность реализации прав собственников связанных с их недвижимостью.
    Это в первую очередь реализация права на распоряжение своей собственностью, ни продать, ни подарить, ни распорядится каким либо другим образам без оформления права собственности «дольщик» не сможет.
    Не мало важна и регистрация по месту жительства, отсутствие которой зачастую препятствует получению медицинского обслуживания, устройству детей в дошкольные детские учреждения и в школы.
    Единственным выходом, помогающим в подобной ситуации, является признание права собственности на квартиру во вновь построенном доме в судебном порядке, а именно прибегнуть к судебной защите своих прав в местных судебных органах.
    В качестве наиболее распространенного и гражданским судопроизводством закрепленного искового требования для подобных случаев предлагается предъявить иск о признании права в соответствии со ст. 12, 218 ГК РФ. Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с другими конструкциями (обжалование отказа регистрирующих органов, понуждение к исполнению и т.д.).
    Иски о признании представляют собой иски, предмет которых характеризуется такими способами защиты, как связанные с констатацией наличия или отсутствия спорных прав или законных интересов, т.е. спорного материального правоотношения.
    Если строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности – то перед нами самый простой из всех возможных случаев, которые препятствуют соинвестору получить право собственности на проинвестированное жилье. Подобная ситуация может возникнуть, например, если имеются конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также подрядчиком. Также подобная ситуация может возникать, если у заказчика или инвестора имеются нерешенные вопросы с органами местной власти, чаще всего из-за недоговоренности по предоставлению площадей любо компенсаций. Ликвидации или банкротства Застройщика. В указанных случаях возникают проволочки, и затяжки по времени в период оформления окончательного пакета документов, необходимого для регистрации прав собственности для участников инвестиционного проекта.
    Условиями для предъявления иска о признании права собственности являются «во-первых, наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности, т.е. квартира. Характеристики квартиры получаются из органов БТИ. В обязательном порядке необходимы экспликация, поэтажный план и справка о присвоении адреса.
    В безусловном порядке необходимо истребовать (местная администрация, Правительство, Префектура, Департамент) правоустанавливающую документацию (Инвестиционный контракт с протоколом предварительного распределения квартир, Акт сдачи дома в эксплуатацию).
    При условии грамотно составленного искового заявления и получения по запросам суда всех необходимых для решения суда документов, судебная практика идет по пути удовлетворения подобных требований граждан.
    Далее, со вступившим в силу решением суда и документами из территориального БТИ дольщик или его представитель (по доверенности) через Федеральную регистрационную службу получает заветное свидетельство о праве собственности, не дожидаясь окончания разрешения противоречий между другими участниками строительства.
    Несколько сложнее будет обстоять ситуация в случае, когда строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию.
    Метод решения тот же самый – предъявление искового заявления в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру. Однако, чтобы добиться принятия такого решения, необходимо будет доказать, что объект (квартира) уже существует и имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества.
    В такой ситуации основной вопрос – это получение из органов технической инвентаризации экспликации на помещение. Если обмеры уже есть (обычно, когда дом построен, БТИ производит обмеры достаточно быстро), то вопрос легко решается путем направления судебного запроса в БТИ на предмет предоставления экспликации и справки об адресе.
    Если обмеры БТИ еще не прошли, то следует направить усилия на то, чтобы добиться их проведения. Для этого можно прибегнуть к давлению на заказчика (инвестора), который по условиям заключенного с дольщиком договора обязан такие обмеры предоставить. Можно, например, предъявить в суд исковое заявление о понуждении заказчика произвести необходимые действия по получению обмеров.
    Если же получить экспликацию не представляется возможным, то возникает сложность с признанием права собственности на конкретный объект недвижимого имущества, т.к. невозможно доказать в суде наличие объекта с определенными свойствами.
    В случае если документы БТИ имеются, в большинстве случаев суды, как первой, так и кассационной инстанций придерживаются той точки зрения, что право собственности за дольщиком признается.
    Каждый год десятки тысяч граждан добиваются своих прав собственности через суд, свидетельство тому тысячи оформленных объектов недвижимости через судебные решения. Поэтому, не надо бояться суда! Отстаивание своих прав должно стать нормой !